不動産の評価方法

相続税に最も大きな影響を与える財産の一つが不動産です。

不動産の財産価値が高ければ高いほど、相続税の負担も大きくなるため、不動産の財産価値をどう評価するかで大きな金額負担の差異が発生します。

一般的に、不動産の評価は税理士が路線価と不動産面積から算出します。
不動産に接する道路には値段が決まっていて、これを路線価と呼びます。

その値段を調べて不動産の面積を数式に当てはめれば、不動産の大まかな価値を算出できるのです。

ただし、不動産は個別性の非常に高い財産ですから、これだけでは適正な不動産価格は出せません。

しっかりと現地に行って、高低差や、不動産の形、交通手段や周辺の施設をチェックし、それらの要素を加味して、最終的な「不動産の価値」を算定するのです。 


 

相続不動産の評価における問題点

意外と知られていないのですが、すべての税理士が、この不動産評価を出来るとは限りません。

なかには、相続税申告に慣れていない税理士もいて、その土地評価が適正ではないことがあるのです。
(税理士が10人いれば、相続税評価額は10通りあると言われているくらいです。)

そのことによって、相続人が払わなくてもよい相続税を払わされて、後に訴訟になったり、他の税理士が税務署から払い過ぎた分を取り戻す請求を起こしたりすることが少なくありません。

当事務所では、相続税に詳しい税理士や、相続不動産の評価に長けた不動産鑑定士と連携して、業務に取り組んでおります。

もちろん全てではありませんが、相続税が高いと思ったら、不動産の評価を見直せる可能性もありますので、お一人で悩まずご相談ください。


相続不動産の評価を減らす

aozora_nigaoe_05.png  相続税の負担を軽くするためには、出来るだけ相続税評価額を減らしておくことが肝 
 心です。もちろん、違法に減らすのではなく、法律で認められている事項を漏れなく適用し
 ていくのです。下記に代表的な評価減の方法論を掲載しておきますので、参考にしてくだ 
 さい。

 

土地を他人に貸している場合

貸宅地の評価額=自用地価額×(1-借地権割合)
(自用地・・・他人に貸さずに、自分で使用している宅地のこと)

土地を借りている場合

借地権の評価額=自用地とした場合の評価額×借地権割合
(貸している土地であっても建物がない場合には借地権は発生しない)
(借地権割合は、路線価図や評価倍率表に表示されている)

賃貸物件を所有しているとき【貸家建付地評価減】

地主が建物を建てて他人に貸している時の土地

貸家建付地=自用地価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
(賃貸割合=賃貸されている各独立部分の床面積の合計÷家屋の各独立部分の床面積の合計)

生活に必要な資産に対する配慮【小規模宅地の評価減】

生活の基盤となる最低限必要な財産を相続税から守るため、被相続人の居住用宅地や事業用宅地のうち、一定の面積までは通常の評価より一定の評価減を行うもの。

宅地の状況 種類 限度面積 減額される比率
居住用宅地 特定居住用宅地 240㎡ 80%
居住用宅地 その他の居住用宅地 200㎡ 50%
事業用宅地 特定事業用宅地 400㎡ 80%
事業用宅地 特定同族会社事業用宅地 400㎡ 80%
事業用宅地 その他の事業用宅地 200㎡ 50%

 

建物を他人に貸している場合

貸家の評価額=固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

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